부동산의 '법률적개념, 경제적개념, 부동산학 개념'의 모든 것

안녕하세요. 

오늘은 부동산(RE)의 [법률적 개념]과 [경제적 개념] 그리고 [부동산학 개념]에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

[1] 부동산의 법률적 개념

법률적 개념에는 협의의 부동산과 광의의 부동산입니다.

 

 

-협의의 부동산(민법99조1항): 토지+정착물

(협의의 부동산은 민법상 개념으로 토지와 정착물을 말합니다. 정착물은 계속적인 고정입니다.)

 

-광의의 부동산: 협의의 부동산+준부동산

(광의의 부동산은 협의의 부동산과 준부동산(의제부동산)입니다. )

 

 

 협의의 부동산의 토지는 한마디로 3차원 공간입니다. (정당한 이익 上 下이 미치는 공간만 인정됩니다)

1.공중권 2.지표권 3.지하권

 

협의의 부동산에서 말하는 정착물(FIXTURE)은 토지의 고정(고착)물입니다. 정착물은 일시적 고정이 아닙니다.(임시로 심은 나무, 주차권, 컨테이너박스, 판자집)계속적인 고정을 의미합니다.

 

그럼 정착물이 될 수 있는 경우를 알아보겠습니다.

 

혹시 동산과 부동산 차이를 아시나요? 동산은 이동한다는 겁니다. 부동산은 이동하지 않습니다.

 

동산은 이동성(점유-물건의 사실상 지배를 말합니다) 때문에 결코 정착물이 될 수 없습니다.

그러나 경우에 따라서 동산도 계속 고정이 되면 부동산으로 볼 수 있습니다. 다음과 같이 네가지 이유에서 그러합니다.

 

첫 번째. 물건의 고착방법에 따라 다릅니다. 예를 들어 건물에 손상을 주며 설치하면 정착물로 간주가 됩니다. 예를 들어 에어컨입니다. 그냥 에어컨은 동산인데 천장에 붙은 에어컨은 부동산입니다.

 

두 번째. 그리나 동산이라 하더라도 부동산의 가치를 증가시키면 정착물로 간주됩니다. 예를 들어 가스렌지입니다. 가스렌지는 동산입니다. 일반주택과 임대주택에 따라 다릅니다. 일반주택은 동산이고 임대주택은 임차인이 이사를 갈 때 못 가져가기 때문에 (임대주택의 가치증대) 정착물로 간주합니다.

 

세 번째. 물건의 성격: 동산이라 하더라도 건물의 용도에 적합하면

예를 들어 욕조(욕조자체는 이동가능지만 욕실 설치되니 정착물로 간주됩니다)

 

4네번째. 당사자관계(선반, 진열대)

임차인이 정착물을 설치 시 정착물이 아닙니다. 동산입니다. 임차인이 레스토랑을 설치 시 계약기간이 끝나면 다 치워야합니다. 동산에 불과합니다. 그러나 임대인이 자기 건물을 설치 시 임차인이 마음대로 훼손할 수 없습니다. 임차인의 정착물은 세 가지입니다.(거래 정착물, 가사 정착물, 농업정착물) 임대차기간이 종료되면 원상복귀 해 놓아야 합니다. 임대인의 정착물만 정착물로 간주됩니다.

 

동산이라 하더라도 위에 같은 여러 가지 조건에 부합하면 정착물로 볼 수 있습니다.

 

 

광의의 부동산은 협의 + 준부동산입니다. 준부동산은 의제부동산이라고도 합니다. 준부동산은 자동차, 중기, 선반(20톤급이상).항공기, 공장제단 등등 동산이라 하더라도 부동산처럼 등기등록을 하기에 부동산처럼 취급하고 있습니다. 준부동산도 부동산처럼 저당권을 설정합니다. 또 감정평가의 대상이 됩니다. 중계대상이 될 수 있습니다.

 

 

토지의 독립물과 토지의 부속물은 둘 다 정착물의 종류입니다. 토지의 독립물은 등기를 하고(토지 따로 건물 따로) 또 공시방법을 갖추기에 토지의 독립된 물건으로 취급합니다.

반면에 토지의 부속불은 교량, 터널, 담장은 등기를 하지 않습니다. 그러기에 등기하지 물건들은 토지의 부속물입니다. 토지의 부속물은 토지의 일부로 취급합니다. 토지에 포함됩니다.

나무나 다년생식물은 계속적 고정으로 봅니다. 정착물로 간주가 됩니다.(1년생 식물은 정착물로 보지 않습니다)

 

그러나 추수가 끝난 경작수확물(농작물)은 정착물로 보지 않고 동산으로 봅니다.

 

한국과 일본은 건물등기, 토지등기 따로따로 각각 별개로 봅니다. 그러나 구미각국에서는 토지와 건물을 하나로 봅니다. 한 덩어리로 봅니다.

 

 

 

 

-광의의 부동산: 협의의 부동산+준부동산

준부동산의 구별 실익(중계대상물) 저당권을 설정할 수 있고 감정평가의 대상이 될 수 있습니다.

 

 

 

 

[2] [부동산의 경제적 개념]

부동산 경제적 개념

1. 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품

2. 자연적 자원+인위적 자원

(자연적 자원은 땅, 강, 바다, 수면매립(수면매립을 했다고 부동산이 늘어난 건 아님)입니다. 토지이용의 전환(용도변환)일 뿐입니다. 인위적 자원은 개량물입니다. 개량물은 improvement입니다. 개량물은 정착물보다 넓은 관점입니다. 부동산의 법률적 개념보다 경제적 개념이 훨씬 넓습니다.

 

개량물은 on land(~위에_ 토지상의 개량물) : 직접 활용-건물

to land( ~에 대한_ 토지에 대한 개량물) : 직접활용(건물)과 연결된 것-가스, 수도

 

 

개량물 on land와 to land가 결합해야 완전한 100% 재기능을 발휘하는 것입니다.

 

 

 

[3] [부동산의 부동산학 개념]

부동산의 부동산학 개념은 복합개념의 부동산입니다.

1.법률적측면:무형적

2.경제적측면:무형적

3.기술적측면:유형적(형태가 있습니다)

 

주의!

복합개념	법률적측면+경제적측면+기술적측면
복합부동산	토지(건부지)+건물의 결합된 부동산

 

 

건물이 없는 맨땅은 나지고 건물이 있는 땅은 건부지입니다. 나지는 용도가 다양하고(최유효사용->효용가치가 가장 크다). 건부지는 용도가 제한됩니다. 건물이 점점 노후화 되어 토지에 부담을 줍니다.(건부감가-원칙). 낡은 건물 때문에 토지의 가치가 떨어집니다. 낡은 건물이 있어도 토지의 가치가 올라가는 경우도 있습니다(그린밸트,재개발예정지,소수잔존자보상지액_댐(수몰지역)-건부증가-예외)

 

 

대지용도:주거용+상업용

택지용도: 주거용+상업용+공업용(건축용지)

부지용도:바닥토지 - 건축용지:주,상,공->건부지

- 비건축용지:도로밑에 깔린 땅->도로부지,철도부지,철도부지

 

(대지보다 택지가 넓은 의미이고 택지보다 부지가 더 넓은 의미입니다.. 또한 택지와 부지는 감정평가상 용어입니다.)

 

 

 

 

후보지(대분류)	이행지(소분류)
택지지역	주거
	상업
	공업
농지지역	전지
	답지
	과
임지지역	용지
	신

↑

*후보지(대분류)끼리 성숙도가 빠르면 빨리 바뀝니다. 성숙도가 빠르면 장래가 중요합니다. 용도전환 후가 중요합니다. 반면 후보지(대분류)끼리 성숙도가 느리면 성숙도가 완만합니다. 땅값이 느리게 올라갑니다. 성숙도가 느리면 현재가 중요합니다.

 

 

*후보지는(대분류) 후보지끼리 바뀝니다. 이행지는 이행지끼리 바뀝니다. 후보지에서 이행지로 바뀌지 않습니다.