일본 빈집 문제보다 무서운 '주인없는 땅'

 

일본에는 소유자 불명의 토지가 많다?

 

"전국에 주인을 알 수없는 땅이 약 410 만 헥타르, 큐슈의 넓이 정도이다." 이는 지난해 일본의 소유자 불명 토지 문제 연구회가 공표한 내용이다. 오래전부터 빈집은 많이 있었음에도 불구하고 몇 년 전부터 '빈집 문제 "가 표면화되어, 최근에는"소유자 불명 토지 문제'가 부각되고 있다. 소유자 불명 토지는 도대체 무엇일까? 어떤 문제가 발생하는 것일까? 우선 소유자 불명 토지의 설명부터 하겠다.

 

"소유자 불명의(주인없는 땅) 토지 '란?

 

일반적으로 토지의 소유자를 아는 것은 그리 어렵지 않다. 등기부를 확인하면 알 수 있기 때문이다. 토지 소재지를 관할하는 법무국에는 등기부가 있고 거기에 토지뿐만 아니라 건물도 소재 면적의 다른 소유자의 주소 · 성명이 기재되어 일반에게 공개하고 있다. 수수료를 지불하면 등기 사항 증명서 등을 취득하여 소유 관계 이외의 저당권 설정 여부 등 권리 관계를 알아낼 수 있다. 그럼 "소유자 불명 토지"라 함은 어떤 상황 것인가? 소유자 불명 토지 문제 연구회의 '주인 없는 땅'의 정의는 다음과 같다.

 

 

소유자 대장 (부동산 등기부 등)에 따라 소유자가 즉시 발견되지 않는, 또는 찾은 경우 소유자에게 연락이 닿지 않은 땅

 

 

등기부에서 소유자는 알 수 있다. 하지만 그 중에는 어떤 이유로 등기부에 기재된 대로 소유자가 되지 않은 땅이 있다. 이것이 "소유자 불명 토지」이다. 이 연구회가 전국의 등기부를 표본을 조사한 결과를 바탕으로 소유자가 몰랐던 소유자 불명 토지의 비율을 택지 · 농지 · 임야 지목별로 산출하고, 전국의 지목 별 면적 소유자 불명률 20.3 %를 곱하여 산출 한 숫자가 약 410 만 ha이며, 큐슈의 면적 (368 만 ha)에 가까웠다. 따라서 "소유자를 알 수 없는 토지는 큐슈의 넓이 정도"라고 말하였다.

 

 

그래서 소유자를 모르는 토지가 실제로 큐슈 상당의 넓이로 있는 거 같지만 실은 그렇지 않다. 왜냐하면 '주인 없는 땅'은 등기부를 보고 주인은 알 수 있지만 주소가 부정확하기 때문에 당장 연락을 취할 수 없는 경우나 명의의 상속인이 다수 있어 일부 소유 소유자밖에 연락이 되지 않는 공유지 등도 포함되어 있기 때문이다.

 

 

소유자 불명 토지의 원인은 등기 시스템에!

 

그러나 전체의 0.41 %라고해도, 사도가 섬 (약 8.5 만 ha)에 해당하는 면적의 국토가 누구 것인지 모르는 상태는 심각한 문제임에 간과할 수 없다. 또한 조사를 하면 소유자를 안다고는 해도, 큐슈만한 크기의 토지를 모두 조사하기 위한 시간과 비용은 엄청난 것이다.

 

소유자 불명 토지 문제의 본질은 소유자 불명 토지의 많고 적음보다 등기부를 조사해서 많은 시간과 노력을 투자해도 소유자들에게 접근 할 수없는 토지가 존재하는 현재의 등기 시스템에 문제가 있다.

 

등기부를 조사하면 토지 소유자가 나타나야하는 것인데 왜 이런 사태가 일어날 것인가? 문제는 몇 가지 있지만, 가장 큰 이유 중 하나로 등기 의무가 아니라는 것이다.

 

토지를 구입하는 경우, 분양 아파트와 주택을 구입하는 경우도 마찬가지지만, 구매 대금의 지불과 동시에 매도인은 매수인에게 소유권 이전 등기를 한다. 매수인이 대출을 이용하는 경우 소유권 이전을 하지 않으면 대출이 실행되지 않으며 대출 이용이 없는 경우에도 등기하지 않고 판매자 명의라면 다른 제3자에게 이중 매매 될 가능성이 있어 등기를 한다는 것은 거의 있을 수 없다.

 

상속은 어떻게 될까.

 

일본은 상속으로 인해 토지의 소유권을 얻을 때, 또한 상속으로 양도 받은 토지는 등기상의 소유자가 고인이므로 이중 매매의 우려가 없다. 상속 재산으로 토지와 건물이 자신의 소유물임을 유산 분할 협의서 등으로 밝힌 경우, 소유권 이전 등기를 하지 않아도 (적어도 당분간은) 곤란을 당하지 않을 것이다. 오히려 등기를 하지 않는 것이 등기 비용이 들지 않기 때문에 유익하다고 생각하는 사람도 있을 것이다.

 

그래도 자산 가치가 높은 토지라면 언젠가 매각되거나 저당 잡힐 가능성이 높다. 하지만 자산 가치가 낮은 토지라면 그대로 내버려 경우가 많아진다. 사용 목적 없이 일부러 시간과 노력, 비용을 들여 등기를 변경할 메리트는 없다.

 

이런 이유로, 교외의 토지를 중심으로 소유자 불명 토지가 발생한다. 협회의 보고서에서도 마지막 등기에서 50 년 이상 경과하고 있다. (등기부상의 소유자가 현 소유자가 아닐 가능성이 높은) 토지가 대도시에서는 6.6 % 밖에 없다 (그래도 많지만) 반면 대도시 이외에서는 26.6 %로 되어 있다. 소유자 불명 토지는 교외에 쏠리고 있다.

 

소유자 불명 토지는 빈집 문제보다 더 큰 문제

 

소유자 불명 토지가 있으면 다양한 문제가 생긴다. 폐기물이 쌓여있는 토지 인 경우, 냄새가 나거나 치안 악화의 우려가 있다 해도 급박한 위험이 없으면 쉽게 철거 할 수 없다. 도로 예정지에 소유자 불명 토지가 있으면 인수하는데 시간이 많이 소요되어 일정을 연기하게 된다. 산림이나 절벽 지역이 태풍 등의 자연 재해로 위험한 상태가 된 토지의 경우 인근 주민의 생명에 위험한 일어날지도 모른다.

 

위와 같이 소유자 불명 토지는 각종 비용을 발생시키고 재산세를 부과 할 수 없기 때문에 세수를 줄어들게 한다. 또한 과감한 조치를 하지 않으면 향후 상속으로 인해 더욱 더 늘어날 것이다.

 

빈집 문제는 소유자에 과세를 강화하거나 다른 어떤 조취를 취할 수 있다. 그러나 소유자 불명 토지 대책을 해결하기에는 엄청난 비용이 든다. 소유자 불명 토지 문제는 빈집 문제보다 더 심각한 문제이다.

 

이러한 현상을 받아 일본은 올해 3월에 결정된 것이 "소유자 불명 토지의 이용 촉진 등에 관한 특별 조치 법 '이다. 따라서 소유자 불명 토지를 "원활하게 이용하는 구조」 「소유자의 탐색을 간소화하는 방법" "잘 관리하는 방법"이 구축된다. 예를 들어 "원활하게 이용하는 구조"에서는 지역 주민들에게 공익성이 인정되는 경우라면 일정 조건 하에서 최대 10 년간의 토지 이용권을 인정 받게 된다.

 

이 법률의 시행으로 곧바로 소유자 불명 토지가 원활하게 사용할 수 있는 것은 아니다. 위의 "원활한 이용」에서도"지역 주민에게 공익성이 인정 된다 "는 어떤 경우인가? 라는 의문은 남는다. 그러나 그런 시행 착오가 반복되어 본 법에 의거한 사례가 일부 나타나면 그것이 계기가 되어 소유자 불명 토지에 대한 관심이 높아질 것이다. 앞으로 법 시행 후의 동향에 주목하고 싶다.