빈집정비계획의 수립 활성화를 위한 정책 방안

 

빈집정비계획의 수립 활  성화를 위한 정책 방안

 

1. 빈집정비계획의 수립 과제 및 방향

 

1) 빈집 문제와 빈집정비계획의 수립 과제

 

 

□ 지역의 빈집 현황과 발생 원인에 대한 정밀 분석 필요

 

국내의 전국단위 빈집 현황조사는 주택총조사가 유일하지만, 추가적인 실태조사 없이 총량만 파악해 왔다. 실제적으로는 대도시지역 및 주변지역의 신시가지 개발에 의한 아파트  미분양 수가 포함된 것으로서 노후, 방치된 실제 빈집에 대한 양적 파악도 되어 있지 않은  상황이다. 또한 2005년 주택총조사부터 빈집 항목이 추가되었으며 등록센서스로 전환된  2015년 부터는 빈집 실태 항목은 이마저도 샘플조사로 전환되었다.지역별로는 빈집 문제가 심각한 농어촌에 대하여 농어촌정비계획에 의한 빈집실태조사  를 실시하거나, 인천, 부산 등 빈집 발생이 많은 일부 광역시에서 자체적인 빈집 개소 조사  와 해당 빈집에 대한 철거, 공공매입 등을 추진하고 있다.하지만 빈집의 문제는 지역의 여건에 따라서 산업단지의 쇠퇴, 인근지역으로의 인구 유  출, 소유자의 고령화 및 부동산 가치하락으로 인한 소유권 승계 지연, 미임대 등 다양한 사  유에 의해 발생하고 있으므로, 해당 지역만의 자체적인 빈집의 발생 현황 및 원인에 대한  면밀한 분석이 필요하다.

 

특히 빈집의 대책은 발생 원인 파악을 통해 지역특성별로 차별화된 관리해야 하므로, 국내 빈집 발생의 원인과 실태를 유형화하고 예방, 관리, 철거, 재생 등의 목적에 따른 구체  적인 대응 방안 마련 필요가 있다.

 

 

□ 빈집의 양태, 입지 등에 따른 활용 및 관리

 

단독 및 비거주용 건물 주택의 빈집은 주로 지방중소도시 및 농어촌 지역에 밀집되어 있  으며 연립 및 다세대주택 빈집은 수도권 및 지방 중․대도시를 중심으로 발생하고 있다. 반  면 아파트 빈집 특화지역으로 전국적으로 산재해 있는 신시가지 개발시에 나타나고 있다.  주택유형에 따른 빈집의 밀집 발생 지역이 다르며 각 빈집에 따라 노후도, 주변 입지 등이  다르다. 빈집문제가 사회구조속에서 발생하기는 하지만 실제 각각의 빈집과 빈집밀집구역이 나  타나는 지역적, 개인적 이유와 양태는 다양하기 마련이다. 이에 따라 빈집의 관리 및 활용,  정비의 해법도 다양해야져야 할 필요가 있다. 예컨대 부동산의 가치 하락에 의해 발생한  빈집이라 할지라도 입지에 따라 향후 활용 및 관리가 달라질 수 있다. 활용이 가능한 토지  의 특성, 개발압력 여부 등의 입지 여건, 주변의 공공시설 여건 등에 따른 지방자치단체의  정책 추진 방향, 개별 소유주의 의지 등 다양한 요인들을 고려해야 하므로 빈집정비계획  은 공간적으로도 활용 및 정비 대안 마련에 있어서도 개별 빈집 혹은 빈집밀집구역 단위  로 미시적으로 추진되어야 할 것이다.

 

 

□ 증가하는 빈집과 도시쇠퇴에 대응할 수 있는 도시차원의 계획 관리 체계 마련

 

1973년 주택개량재개발사업 도입 이후 노후불량주거지에 대한 재건과 기반시설 설치를  위한 대안으로서 대규모 철거식 재개발, 재건축이 활성화 되어 왔지만 저성장 시대에 따  라 향후 아파트 개발시대는 종식된 것으로 보는 견해가 일반화되고 있다. 이러한 저성장  시대에는 빈집 발생 및 노후주거지의 쇠퇴는 가속화될 것이므로 빈집에 대한 관리 및 활  용, 노후 저층주거지의 소규모 정비를 활성화하기 위한 적극적인 정책 대안이 필요하다.

인구 및 경제의 저성장 국면에서 증가하는 빈집을 효율적으로 정비·관리하고 향후 빈집  발생을 저감할 수 있는 체계적인 도시차원의 계획 및 관리 체계를 마련이 필수적이다. 즉 빈집 및 빈집밀집구역의 특성에 따른 빈집의 관리, 활용 및 정비를 할 수 있도록 지방자  치단체 차원의 정책과 사업을 추진하여 빈집 소유자 및 사업 시행자의 적극적인 참여를  지원할 수 있는 체계 마련이 필요하다. 또한 빈집 정비가 기존 도시계획 체계에서 작동  할 수 있도록 도시계획 체계내 빈집 정비 사업 지구 지정 및 중점관리 지역 지정 등의  면적 관리 대상 및 절차, 내용의 상세한 지침도 필요하다.

 

 

□ 빈집 정비계획 수립에 대한 상세 절차와 기준 마련

 

빈집을 효율적으로 정비, 활용하기 위해서는 기초자치단체에서 빈집특례법에 의한 별도  의“빈집정비계획”을 수립해야 하므로 이에 대한 상세한 내용, 절차와 기준 마련이 필요하  다. 현행 법령에서 규정하고 있는 빈집정비계획은 “빈집정비사업계획”에 해당하므로 빈  집 실태조사 결과를 기반으로 빈집의 수량 및 상태, 입지, 주변지역 현황 등 분석을 기반으  로 개별 빈집의 활용 방향을 제시할 필요가 있다. 또한 주거환경 개선을 위해 빈집의 활용  을 통한 공공서비스(시설) 확충하고 빈집 철거 및 활용의 단계별 추진을 해야 할 것이다.

 

 

2) 빈집정비계획 수립 지침의 작성 방향

 

 

□ 빈집정비사업계획으로서 충실성 확보

 

빈집 실태조사를 통해 확진된 빈집 방치수준 등급에 따른 빈집 정비사업(빈집의 개량, 철  거, 관리, 활용)의 대상, 시행 내용 및 방법 등을 포함할 필요가 있다.

 

□ 공익성과 사회성 확보하면서 사유재산에 대한 불가피한 공권력 행사에 대한 피해 최소화

 

공익성과 사회성을 기반으로 한 빈집정비사업(공공시설 및 기반시설의 설치, 토지 등의  비축 등)의 추진을 위해 불가피한 사익성(주택, 상가 등으로 활용)의 훼손을 고려해야 할  것이다. 빈집 발생과 빈집의 밀집으로 인한 사회적, 개인적 손실과 환경적 악화를 개선하고 지속  가능한 활용을 위해서 철거, 토지 수용 등 불가피하게 행사할 수 밖에 없는 공권력에 의한  사유재산의 침해를 최소화하는 방향이 되어야 한다. 빈집과 노후 주택이 많은 노후 저층주거지에 대하여 근린분석을 통해 공공시설 및 소형/  임대주택 부족지 등 검토하고, 빈집을 공공이 우선적으로 공공매입 후 지역활성화 마을재  생(근린의 경제, 사회, 환경 재생 방안)을 위한 용도 활용을 유도해야한다.

 

 

□ 빈집정비사업의 활성화 유도

 

소규모 주택 정비사업에 대해서는 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축  사업 활성화를 유도 및 지원하고 있다.특히 사업추진이 가능한 구역 및 대상을 명확히 하고, 관리처분 절차없이, 사업시행인가  만으로 사업을 추진할 수 있는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 의한 소규모주택정비사업에 대한 활성화를 지원 유도책을 다양하게 수록하여 지방자치단체의 자발  적인 빈집정비계획수립과 적극적인 정비사업 추진을 도모해야 할 것이다.

 

 

□ 지역의 현황과 여건을 고려한 빈집에 대한 미래지향형 계획 제시

 

빈집이 발생하는 원인과 현상에 대한 보다 명확한 분석을 통해 발생한 빈집을 정비 및 관  리하고 향후 빈집 발생을 예방하는, 시계열적인 분석과 지속적인 대응 방안이 필요하다.  따라서 빈집의 현황 및 추이 뿐만 아니라 지역의 경제, 사회, 환경적 여건 및 발전 전망 등  을 면밀하게 분석하여 현재의 빈집 관리 뿐 만 아니라 미래의 활용, 빈집 억제 대책도 고려  해야 한다. 특히 지속적 인구 감소와 경제 침체가 예상되는 지역에는 빈집에 대한 지속적인 국가 재정의 투입 보다는 빈집의 제거를 통한 지역민 복지 확대 등의 축소도시 계획 고려할 필요가 있다.

 

 

□ 국가, 지방자치단체, 빈집 소유주, 지역주민 등 이해관계자의 역할 정립

 

빈집정비법 등 빈집 관련 제반 법률들은 빈집 문제를 해결하기 위하여 각 주체들이 노력  할 수 있도록 사회적 시스템을 명시하고 있다. 이러한 사회시스템을 마련하고 유도책을  만드는 것이 중앙정부이며 이에 대해 지역특성에 맞게 적용하는 것은 지방정부의 역할이  다. 또한 빈집으로 인한 사회적 문제의 일차적인 책임은 해당 빈집의 관리를 소홀히 한 소  유자에 있다. 빈집의 소유자의 적절한 관리와 이를 촉진하기 위한 지방자치단체의 협력적  관계 또한 중요하다. 지방자치단체는 빈집의 소유자가 빈집 문제를 해결할 수 있는 의지  를 갖을 수 있도록 정비 및 활용 방안에 대한 컨설팅을 지원하거나 사용하기를 위하는 사  람들과의 연결을 지원할 수 있을 것이고 이를 통해 빈집 소유자의 자발적인 빈집 정비 및  관리를 유도할 수 있을 것이다.